ProblematyczneM — Specjaliści od trudnych przypadków

Skup nieruchomości ze służebnością

Nieruchomość obciążona służebnością mieszkania lub osobistą jest trudna do sprzedania na wolnym rynku, bo banki niechętnie ją kredytują. Kupujemy takie nieruchomości za gotówkę — bez czekania aż służebność wygaśnie.

✓ Gotówka w 48h
✓ Kupujemy z każdym problemem
✓ Bezpłatna wycena
✓ Cała Polska
✓ Notariusz w cenie

Czym jest służebność i jakie są jej rodzaje?

Służebność to ograniczone prawo rzeczowe wpisane do KW, które uprawnia konkretną osobę lub każdorazowego właściciela sąsiedniej nieruchomości do korzystania z Twojego lokalu w określony sposób.

Służebność mieszkania (służebność osobista)

Daje konkretnej osobie prawo do zamieszkania — dożywotnio lub na czas określony. Typowy przypadek: rodzice sprzedają lub darują dzieciom mieszkanie, ale zastrzegają dla siebie służebność dożywotniego zamieszkania. Wygasa automatycznie ze śmiercią uprawnionego.

Służebność gruntowa

Obciąża jedną nieruchomość na korzyść każdorazowego właściciela innej. Typowe przykłady: prawo przejazdu przez działkę, prawo do korzystania ze studni, prawo do poprowadzenia linii energetycznej.

Służebność drogi koniecznej

Prawo do przejazdu przez cudzą działkę gdy nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej. Często sporna i kosztowna dla właściciela obciążonej działki.

Najczęstszy przypadek: właściciel odziedziczył dom lub mieszkanie, ale rodzic zastrzegł sobie prawo dożywotniego zamieszkania. Nowy właściciel nie może swobodnie dysponować nieruchomością. Kupujemy takie nieruchomości razem z obowiązkiem wobec uprawnionego.

Czy można sprzedać nieruchomość ze służebnością?

Tak — służebność nie blokuje sprzedaży. Przechodzi ona automatycznie na nowego właściciela. Problem w tym, że normalni kupujący na wolnym rynku — szczególnie ci finansujący zakup kredytem — omijają takie oferty. Banki niechętnie kredytują nieruchomości ze służebnością osobistą.

Dlatego takie nieruchomości trafiają do nas — kupujemy za gotówkę, bez żadnego banku po naszej stronie. Wyceniamy uczciwie i finalizujemy szybko.

Jak służebność wpływa na cenę?

Wartość służebności osobistej obliczana jest na podstawie szacowanego czasu korzystania i wartości tego użytkowania. Im młodsza osoba uprawniona, tym wyższa wartość służebności i bardziej obniża to cenę nieruchomości.

  • Służebność osoby 80+ — obniżenie wartości o 10-25%
  • Służebność osoby 70-80 lat — obniżenie o 20-35%
  • Służebność osoby 60-70 lat — obniżenie o 30-45%
  • Służebność osoby poniżej 60 lat — obniżenie o 40-60%

Kiedy służebność wygasa?

  • Służebność osobista: automatycznie ze śmiercią uprawnionego (wykreślenie z KW na podstawie aktu zgonu)
  • Służebność terminowa: po upływie ustalonego czasu
  • Zrzeczenie się: uprawniony podpisuje akt notarialny rezygnacji
  • Służebność gruntowa przez nieużywanie: po 10 latach niewykonywania

Dlaczego warto sprzedać teraz a nie czekać?

Służebność osoby 70-letniej może trwać jeszcze 15-20 lat według tablic trwania życia GUS. Przez ten czas nie możesz wynająć, przeprowadzić kapitalnego remontu ani sprzedać na wolnym rynku po pełnej cenie. My dajemy Ci gotówkę teraz — cena uwzględnia służebność, ale dostajesz pewność i płynność finansową.

Najczęściej zadawane pytania

Czy mogę sprzedać z dożywotnią służebnością?
Tak. Służebność dożywotnia nie blokuje sprzedaży — przechodzi na nowego właściciela. Oznacza to, że kupujący nabywa nieruchomość wraz z obowiązkiem respektowania prawa osoby uprawnionej do zamieszkania. My kupujemy takie nieruchomości.
Ile tracę na cenie ze służebnością?
Zależy głównie od wieku osoby uprawnionej. Im młodsza, tym dłużej korzysta z lokalu i tym bardziej obniża to wartość. Orientacyjnie: służebność osoby 80+ obniża wartość o 10-20%, osoby 60-latek — o 30-50%.
Co to jest służebność osobista?
Służebność osobista daje konkretnej osobie prawo do korzystania z cudzej nieruchomości — np. prawo do zamieszkania dożywotnio lub przez określony czas. Wygasa automatycznie ze śmiercią osoby uprawnionej i nie można jej dziedziczyć.
Czy mogę wykreślić służebność?
Służebność osobistą można wykreślić tylko za zgodą osoby uprawnionej. Jeśli ta osoba nie zgadza się — nie można jej wykreślić. Wyjątek: rażące nadużycie służebności (sąd może ją zamienić na rentę).
Co z osobą mającą służebność po sprzedaży?
Po sprzedaży prawo służebności jest wiążące dla nowego właściciela — tak samo jak dla poprzedniego. Osoba uprawniona nadal może zamieszkiwać na tych samych zasadach. My przejmujemy tę relację.
Jak wycenić służebność?
Wartość służebności to: wartość prawa użytkowania (czynsz rynkowy) × prawdopodobna długość trwania (tablice trwania życia GUS). Im dłużej uprawniony będzie korzystać, tym wyższa wartość służebności i tym bardziej obniża cenę nieruchomości.
Czy bank udziela kredytu na nieruchomość ze służebnością?
Banki są bardzo ostrożne z kredytowaniem nieruchomości ze służebnością osobistą — szczególnie gdy uprawniony jest osobą młodą. Wiele banków odmawia lub wymaga bardzo wysokiego wkładu własnego. To dlatego takie nieruchomości trafiają do skupów gotówkowych.
Jak długo trwa wykreślenie służebności po śmierci uprawnionego?
Po śmierci uprawnionego wystarczy złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego z aktem zgonu. Służebność zostaje wykreślona w ciągu kilku tygodni. Dopiero po wykreśleniu nieruchomość odzyskuje pełną wartość rynkową.

Bezpłatna wycena w 24h

Opisz swoją sytuację — odpiszemy w ciągu doby.








Dane podane w formularzu będą przetwarzane przez MG Property Invest, w celu realizacji zgłoszenia i zgodnie z jego zakresem oraz według zasad zawartych w Polityce Prywatności.

Działamy w całej Polsce

Warszawa Kraków Wrocław Łódź Poznań Gdańsk Szczecin Bydgoszcz Lublin Białystok Katowice Rzeszów Gdynia Toruń Kielce
ProblematyczneM

MG Property Invest Sp. z o.o., Nowogrodzka 31, Warszawa

Copyright 2026 ProblematyczneM

Bezpłatna wycena – Skup ze służebnością

Skontaktuj się z nami telefonicznie: 798 116 610 lub napisz na WhatsApp: wa.me/48798116610, albo wypełnij formularz kontaktowy na tej stronie, aby otrzymać bezpłatną i niezobowiązującą wycenę.

📞 Zadzwoń: 798 116 610