Skup nieruchomości z dzikim lokatorem

Kim jest dziki lokator w polskim prawie?

Dziki lokator to osoba zajmująca nieruchomość bez tytułu prawnego — bez umowy najmu, bez zgody właściciela, bez żadnego dokumentu uprawniającego do zamieszkania. W praktyce są to różne sytuacje:

• Były partner lub partnerka który nie chce opuścić mieszkania po rozstaniu
• Krewny (brat, siostra, rodzic) wpuszczony tymczasowo, który odmawia wyjścia
• Squatter który wdarł się do pustego mieszkania np. po śmierci właściciela
• Najemca po wygaśnięciu umowy który nie chce się wyprowadzić
• Osoba zajmująca lokal po eksmisji z innego adresu

Dlaczego eksmisja dzikiego lokatora trwa tak długo?

Polskie prawo wymaga formalnego postępowania sądowego nawet przy nielegalnym zajęciu nieruchomości. Złożenie pozwu, rozprawa, wyrok, klauzula wykonalności, wniosek do komornika — każdy etap zajmuje miesiące.

Sąd musi zbadać czy squatter nie ma ochrony ustawowej — czy nie jest kobietą w ciąży, osobą powyżej 75 lat, niepełnosprawną lub czy nie ma małoletnich dzieci. W takim przypadku eksmisja jest zawieszana do czasu zapewnienia lokalu socjalnego przez gminę, co potrafi trwać latami.

Według statystyk, średni czas postępowania eksmisyjnego w Polsce to 14-20 miesięcy. W Warszawie i Krakowie może to być nawet 24-36 miesięcy z powodu przeciążenia sądów.

Czy możesz sprzedać mieszkanie z dzikim lokatorem?

Tak. Własność nieruchomości nie jest uzależniona od tego kto w niej mieszka. Jako właściciel masz prawo sprzedać nieruchomość — umowa kupna-sprzedaży jest ważna niezależnie od tego czy w środku mieszka ktoś bez tytułu prawnego.

Nowy właściciel — czyli my po zakupie — staje się stroną postępowania eksmisyjnego. Możemy kontynuować sprawę, wszcząć nowe postępowanie lub negocjować z dzikim lokatorem odszkodowanie za dobrowolne opuszczenie.

Jak kupujemy nieruchomości z dzikim lokatorem

• Opis sytuacji — informujesz o adresie, kim jest dziki lokator, jak długo zajmuje, czy toczy się postępowanie
• Dokumenty — KW, ewidencja, ewentualna korespondencja z lokatorem i policją
• Wycena w 24h — oferta uwzględniająca koszty i czas eksmisji
• Akt notarialny — nie musimy wchodzić do środka, podpisujemy na podstawie dokumentów
• Przejęcie sprawy — od dnia zakupu to my prowadzimy wszelkie postępowania

Co robimy z dzikim lokatorem po zakupie?

Po nabyciu nieruchomości przejmujemy pełną odpowiedzialność. Nasz dział prawny specjalizuje się w eksmisji. Zdarza się, że dziki lokator dobrowolnie wyprowadza się po zmianie właściciela gdy widzi profesjonalne podejście. Jeśli nie — prowadzimy sprawę sądową.

Nie interesuje nas obwinianie Cię za sytuację. Każdy może znaleźć się w podobnym położeniu — przez niefrasobliwych krewnych, trudne rozstanie lub to, że nieruchomość stała pusta przez chwilę za długo.

Różnica: dziki lokator w mieszkaniu dziedziczonym vs kupionym

Przy dziedziczeniu — squatter mógł pojawić się jeszcze za życia poprzedniego właściciela lub zaraz po jego śmierci. W takiej sytuacji możliwe jest też zastosowanie przepisów karnych o naruszeniu miru domowego (art. 193 KK). Przy kupionym mieszkaniu — squatter pojawił się już po zakupie, co dodatkowo ułatwia dochodzenie roszczeń.

W obu przypadkach kupujemy i przejmujemy sprawę.

Najczęściej zadawane pytania

Działamy w całej Polsce