Skup nieruchomości z lokatorem

Nieruchomość z lokatorem — czy możesz ją sprzedać?

Tak, możesz sprzedać nieruchomość z lokatorem. Polskie prawo nie wymaga zgody lokatora na sprzedaż — umowa najmu przechodzi automatycznie na nowego właściciela. To oznacza, że lokator zachowuje prawo do mieszkania na dotychczasowych warunkach, ale Ty dostajesz gotówkę i wychodzisz z problemu.

Problem w tym, że zwykłe biura nieruchomości i pośrednicy omijają takie oferty — trudno sprzedać mieszkanie z lokatorem który nie płaci, demoluje lokal lub nie chce wpuścić potencjalnych kupujących na oględziny. My specjalizujemy się dokładnie w takich przypadkach.

Rodzaje lokatorów — jak każdy wpływa na cenę

Lokator płacący czynsz z umową terminową

Najłatwiejszy przypadek. Lokator regularnie płaci, umowa kończy się za rok lub dwa. Dla nas to niemal standardowa transakcja — uwzględniamy umowę w wycenie i wypłacamy Ci gotówkę. Dyskonto: 5-15% od wartości rynkowej.

Lokator z umową bezterminową

Umowy bezterminowe mogą być wypowiedziane przez właściciela, ale termin wypowiedzenia to 3-6 miesięcy a w wielu przypadkach lokator może kwestionować wypowiedzenie. Dyskonto: 10-20%. Dla nas to do przyjęcia — kupujemy i przejmujemy relację z lokatorem.

Lokator niepłacący czynszu

Lokator mieszka latami, nie płaci ani złotówki, a właściciel boi się długiego procesu eksmisyjnego. Takich przypadków mamy najwięcej. Kupujemy — po naszej stronie jest eksmisja, windykacja zaległości i wszystkie formalności. Dyskonto: 15-30%.

Lokator z ochroną ustawową

Ustawa o ochronie praw lokatorów szczególnie chroni: osoby powyżej 75 roku życia, kobiety w ciąży, osoby niepełnosprawne, małoletnie dzieci. Eksmisja takich osób trwa 2-4 lata. Dyskonto: 20-40%. Mimo to kupujemy — wyceniamy uczciwie.

Jak kupujemy nieruchomości z lokatorem

• Kontakt i opis sytuacji — opisujesz kto jest lokatorem, jaka jest umowa, jaki jest stan płatności
• Dokumenty — umowa najmu, ewentualna korespondencja, KW, stan zadłużenia wobec wspólnoty
• Wycena w 24h — oferta gotówkowa uwzględniająca rzeczywistą sytuację z lokatorem
• Oględziny opcjonalne — jeśli lokator wpuszcza, przyjeżdżamy; jeśli nie — wyceniamy na podstawie dokumentów
• Akt notarialny — w 7-14 dni od akceptacji oferty
• Przejęcie sprawy — od tego momentu lokator jest naszym problemem

Dlaczego sprzedaż nam jest lepsza niż czekanie na eksmisję?

Wielu właścicieli czeka na zakończenie eksmisji żeby sprzedać drożej. To z pozoru logiczne, ale w praktyce rzadko się sprawdza. Postępowanie eksmisyjne trwa 12-36 miesięcy. Przez ten czas płacisz podatek od nieruchomości, ewentualnie koszty administracyjne, a nie dostajesz czynszu. Jeśli lokator niszczy mieszkanie — i remontów nie przeprowadzisz.

Sprzedaż nam to pewna gotówka dziś zamiast niepewnych pieniędzy za 2-3 lata. Koszty eksmisji z sądem i komornikiem wynoszą 15-30 tys. zł plus rok-dwa stresowania się — nasze dyskonto jest zazwyczaj niższe niż te koszty.

Jakie dokumenty warto przygotować

Wycena idzie szybciej, jeśli od razu masz pod ręką umowę najmu (jeśli była zawarta na piśmie — a jeśli nie, wystarczy opisać warunki ustne), numer księgi wieczystej oraz historię wpłat czynszu, jeśli lokator płaci. Przydaje się też informacja, czy lokator ma zameldowanie w lokalu — to inna sytuacja prawna niż sam najem bez meldunku. Jeśli wcześniej wysyłałeś jakiekolwiek pisma do lokatora (wezwania do zapłaty, wypowiedzenia), warto je zachować — pokazują historię sprawy i przyspieszają naszą wycenę. Brak kompletu dokumentów nie jest przeszkodą w rozpoczęciu rozmowy, ale im więcej wiemy na starcie, tym dokładniejsza jest pierwsza oferta.

Najczęstsze błędy właścicieli nieruchomości z lokatorem

Najczęstszy błąd to próba samodzielnej eksmisji bez pomocy prawnej — źle poprowadzone wypowiedzenie umowy najmu można łatwo podważyć, co wydłuża sprawę o kolejne miesiące. Drugi problem to wystawianie nieruchomości na sprzedaż na rynku prywatnym bez informowania kupujących o sytuacji z lokatorem — gdy prawda wychodzi na jaw podczas oględzin, transakcje najczęściej się rozpadają, a właściciel traci czas i wiarygodność wśród potencjalnych nabywców. Zdarza się też, że właściciele czekają zbyt długo z decyzją, licząc że lokator „sam się wyprowadzi” — tymczasem każdy miesiąc zwłoki to kolejne niezapłacone raty czynszu lub podatku, które i tak spadają na właściciela. Dlatego zachęcamy do kontaktu możliwie wcześnie, zanim sytuacja się pogorszy.

Czym różni się to od klasycznej sprzedaży przez agencję

Większość biur nieruchomości odmawia przyjęcia do oferty mieszkania z lokatorem, który nie płaci lub nie wpuszcza na oględziny — bo taka nieruchomość jest trudna do pokazania kupującym z rynku prywatnego i wydłuża czas sprzedaży w nieskończoność. Nawet jeśli agencja się podejmie, standardowy kupujący z kredytem hipotecznym zwykle odpada, bo bank niechętnie finansuje zakup lokalu z niejasnym statusem najmu. W efekcie nieruchomość miesiącami wisi w ofertach, a właściciel dalej ponosi koszty i czeka. My kupujemy bezpośrednio, za gotówkę, bez pośrednika i bez etapu szukania kupca — cała niepewność związana z lokatorem zostaje po naszej stronie od dnia podpisania aktu notarialnego. Dla Ciebie oznacza to jedną rozmowę, jedną wycenę i jeden podpis, zamiast miesięcy wystawiania oferty i tłumaczenia się przed kolejnymi kupującymi, dlaczego lokator nie chce otworzyć drzwi.

Co jeśli lokator ma zameldowanie, a nie tylko umowę najmu

Zameldowanie samo w sobie nie daje prawa własności ani prawa do lokalu — to wyłącznie rejestracja administracyjna miejsca pobytu. Problem pojawia się, gdy osoba zameldowana twierdzi, że ma nieformalne prawo do mieszkania, np. na podstawie dawnej umowy ustnej z poprzednim właścicielem albo więzi rodzinnej. W takich przypadkach analizujemy sprawę indywidualnie, bo wpływa to na czas i sposób uregulowania sytuacji po naszej stronie. Zameldowanie nie blokuje samej transakcji sprzedaży — nowy właściciel może wymeldować lokatora administracyjnie, jeśli ten faktycznie nie mieszka w lokalu, lub uregulować sprawę na drodze cywilnej, jeśli mieszka. Jeśli masz wątpliwości co do statusu prawnego osoby przebywającej w lokalu, opisz to w formularzu — sami ustalimy, jak wpływa to na warunki transakcji. Podobnie traktujemy sytuacje, w których w mieszkaniu przebywa była rodzina, była partnerka lub partner po rozstaniu — formalnie nie zawsze jest to „najem” w rozumieniu umowy, ale realnie problem jest bardzo podobny: ktoś zajmuje lokal, a Ty nie możesz swobodnie nim dysponować. Zasada jest zawsze ta sama — opisz sytuację tak, jak wygląda naprawdę, a my ocenimy, jak najszybciej i najbezpieczniej ją zamknąć. Nie musisz sam oceniać, czy Twoja sytuacja „kwalifikuje się” — od tego jesteśmy my.

Podstawa prawna: dlaczego umowa najmu przetrwa sprzedaż

Kluczowy przepis to art. 678 Kodeksu cywilnego, który wprost mówi: „w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy”. Innymi słowy — kupno nie narusza najmu. Nowy właściciel automatycznie staje się wynajmującym, z tymi samymi prawami i obowiązkami co poprzedni. Jedyny wyjątek dotyczy najmu okazjonalnego zarejestrowanego u notariusza z aktem poddania się egzekucji — tu procedura wypowiedzenia bywa nieco prostsza, ale i tak wymaga czasu.

Dla Ciebie jako sprzedającego oznacza to jedno: nie musisz czekać, aż lokator się wyprowadzi, żeby podpisać akt notarialny. Wystarczy, że w umowie sprzedaży jasno opiszemy sytuację najmu — resztę bierzemy na siebie. Dokładnie to samo dotyczy zadłużenia lokatora wobec wspólnoty mieszkaniowej powstałego przed sprzedażą — o ile jest ujawnione w zaświadczeniu, uwzględniamy je w wycenie zamiast przerzucać na Ciebie niespodziankę po transakcji.

Obszary działania

Kupujemy nieruchomości z lokatorami w całej Polsce. Nie ma dla nas trudnych przypadków — im bardziej skomplikowana sytuacja, tym bardziej Twoja oferta jest przeznaczona właśnie dla nas. Prosimy o kontakt telefoniczny lub wypełnienie formularza poniżej.

Najczęściej zadawane pytania

Działamy w całej Polsce