Skup nieruchomości z nieuregulowanym stanem prawnym

Co to jest nieuregulowany stan prawny nieruchomości?

Nieuregulowany stan prawny to sytuacja, gdy formalne zapisy dotyczące nieruchomości w dokumentach urzędowych nie odzwierciedlają rzeczywistości lub są niekompletne. W Polsce dotyczy to setek tysięcy nieruchomości — efekt wojennych zniszczeń, dekretów PRL, zaniedbań administracyjnych i nieformalnych transakcji.

Najczęstsze przypadki:

• Brak księgi wieczystej — nieruchomość nie ma założonej KW lub dane w KW są nieaktualne (stare właścicielstwo)
• Samowola budowlana — budynek lub jego część wybudowany bez pozwolenia
• Niezgodność z ewidencją gruntów — granice działki faktyczne różnią się od tych w ewidencji
• Nieuregulowane własności po PRL — przydziały lokali spółdzielczych, dekrety, zamiany
• Brak postępowania spadkowego — właściciel z KW już nie żyje, spadkobiercy nie przeprowadzili postępowania

Dlaczego banki nie kredytują nieuregulowanych nieruchomości?

Bank udzielający kredytu hipotecznego musi mieć pewność, że zabezpieczenie (nieruchomość) jest formalno-prawnie czyste. Nieruchomość bez KW, z samowolą budowlaną lub niejasnymi właścicielami to dla banku zbyt duże ryzyko — nie wiedzą, kto może rościć prawa do nieruchomości w przyszłości.

To oznacza, że nieruchomości z nieuregulowanym stanem prawnym praktycznie nie mają rynku zbytu na warunkach rynkowych — 90% potencjalnych kupujących potrzebuje kredytu. Dlatego trafiają do nas — kupujemy za gotówkę własną, bez żadnego banku.

Sprzedaż bez KW — jak to działa?

Brak KW nie oznacza niemożności sprzedaży. Własność nieruchomości można udowodnić różnymi dokumentami:

• Akt notarialny zakupu, darowizny lub zamiany
• Postanowienie sądu o zasiedzeniu lub nabyciu spadku
• Decyzja administracyjna o przydziale lokalu (PRL-owskie przydział spółdzielczy)
• Akt własności ziemi (wydawany w latach 70-80 XX wieku)
• Prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające własność

Na podstawie tych dokumentów notariusz może sporządzić akt sprzedaży. Jednocześnie zakłada nową KW lub aktualizuje istniejącą — albo robi to kupujący po transakcji. My znamy te procedury i pomagamy zebrać właściwe dokumenty.

Samowola budowlana — kupujemy i z tym

Samowola budowlana to problem, ale nie blokuje sprzedaży. Możliwe są dwie drogi: legalizacja (płatna opłata legalizacyjna + projekt + odbiory) lub pozostawienie samowoli i sprzedaż z odpowiednim obniżeniem ceny uwzględniającym ryzyko.

Legalizacja samowoli budowlanej w Polsce jest możliwa dla budynków ukończonych, które spełniają warunki techniczne — nawet gdy była to dawna samowola. Opłata legalizacyjna to wielokrotność stawki podstawowej (50 zł × 50 × kubatura w m3), ale dla małych obiektów bywa przystępna.

Zasiedzenie — sposób na uregulowanie własności

Zasiedzenie to nabycie własności nieruchomości przez jej wieloletnie posiadanie. W Polsce warunki zasiedzenia: 20 lat nieprzerwanego posiadania w dobrej wierze lub 30 lat w złej wierze. Postępowanie sądowe o stwierdzenie zasiedzenia trwa 6-18 miesięcy.

Jeśli posiadasz nieruchomość od wielu lat, regularnie płacisz podatki, robisz remonty — możliwe, że masz podstawy do zasiedzenia. Kupujemy nieruchomości po postępowaniu o zasiedzenie lub w trakcie — każdy przypadek analizujemy.

Najczęściej zadawane pytania

Działamy w całej Polsce